Kommentare & Expertenmeinungen | Interview
31.10.2019

"Gewohnt wird immer!"

Der deutsche Wohnbau-Entwickler Project Investment hat vor etwas mehr als vier Jahren auch in Wien Fuß gefasst. Wir haben, Ottmar Heinen, Vorstandssprecher der Project Beteiligungen AG, zu den bisherigen Erfahrungen und zum Geschäftsmodell befragt.

von Thomas MĂŒller

Ottmar Heinen, Vorstandssprecher Project Beteiligungen AG

Ottmar Heinen, Vorstandssprecher Project Beteiligungen AG

Foto: Project

FONDS exklusiv: Wie kam es zum Einstieg von Project Investment in den Wiener Immobilien-Markt?

Ottmar Heinen: Project Investment ist vor knapp vier Jahren erstmals in Wien tätig geworden, weil die Stadt für Investoren ein hohes Potenzial bietet. Die Kaufpreise bewegen sich noch nicht auf dem hohen Niveau wie in Deutschland. Dennoch sorgen auch hier weiter sinkende Zinsen, verbunden mit einer Angebotsknappheit, inzwischen für Preisdruck. Derzeit haben wir acht Objekte in Wien mit rund 100 Millionen Euro Investitionsvolumen in Entwicklung. Als A-Stadt wird Wien auch in schwierigen Zeiten noch eine stabile Bautätigkeit und Nachfrage im Bereich Wohnen aufweisen.

FONDS exklusiv: Wer sind die Anleger, die Sie ansprechen wollen?

O.H.: In Deutschland kommt ein Drittel des Kapitals von Institutionellen, zwei Drittel von Privatanlegern. In Österreich gibt es vorerst nur Angebote an institutionelle Anleger ab 1 Million Volumen, die jeweils in eine Luxemburger Namensschuldverschreibung investiert werden können. Wir haben den Eindruck, die österreichischen Privatanleger fremdeln mit der Beteiligung über eine GmbH und Co-KG. Zielgruppe sind daher zunächst Family Offices, Stiftungen und Pensionskassen. Das Modell ist auf sechs Jahre Laufzeit aufgebaut, nach dem Verkauf der Wohnungen fließt das Kapital an den Investor zurück. Die Namensschuldverschreibung investiert parallel zum deutschen Spezial-AIF bis 2025, "Project Vier Metropolen III", in die gleichen Objekte und partizipiert im gleichen Maß wie dieser an der Wertentwicklung der Grundinvestitionen. Bis Ende des ersten Quartals 2020 wollen wir damit 130 bis 150 Millionen Euro Kapitalvolumen erreichen.

FONDS exklusiv: Mit welchen Renditen ist bei einer solchen Anleihe zu rechnen?


O.H.: Wir kalkulieren mit 2,5 Prozent Mindestverzinsung p.a., mit dem Zusatzerlös durch den Verkauf der Immobilien sind etwa 7 Prozent realistisch.

FONDS exklusiv: Wie unterscheidet sich Wien von den deutschen Städten, in denen Project aktiv ist?


O.H.: In Wien dauert es vielleicht etwas länger bis ein Bauprojekt in die Umsetzung kommt. Das Prozedere ist aber das gleiche wie in Deutschland: Wir haben eigene Akquiseteams, die durch die Straßen gehen und nach freien Grundstücken mit Potenzial suchen. Wir haben auch eigene Vertriebsteams, die letztlich das Ziel haben, das gesamte Objekt zu verkaufen. Bevor nicht mindestens 25 Prozent, der Flächen verkauft sind, beginnen wir gar nicht zu bauen. Mit externen Maklern wäre das in dem Tempo nicht möglich.

FONDS exklusiv: Wer sind die Käufer der Immobilien?


O.H.: Kunden sind überwiegend Eigennutzer. Wir konzipieren keine Objekte ausschließlich für Kapitalanleger. Dadurch bleiben wir von den zyklischen Investitionsschwankungen im reinen Kapitalanlagebereich verschont. Der Niedrigzins macht natürlich das Kaufen von Wohnungen als Alternative zur Mietwohnung interessanter. Wir arbeiten bewusst nicht im absoluten High-End-Segement, damit wir ein großes Kundenklientel absprechen können. Das sind oft Zwei-Personen-Haushalte, die aber eine Familie gründen wollen. Wir bauen Wohnungen mit gehobenem Wohnstandard, die aber auch schnell einen Käufer finden. Darum klären wir mit dem Vertrieb vorher, was in einem Gebiet geeignet ist und welche Wohnungsgrößen verkauft werden können.

FONDS exklusiv: Müssen durch die gestiegenen Preise die Ansprüche bei den Größen wieder etwas zurückgeschraubt werden?


O.H.: Einerseits ja, die klassischen Familienwohnungen werden etwas kleiner werden. Auf der anderen Seite wird es viel mehr Single-Haushalte geben, die sich eine gewisse Wohnungsgröße nach wie vor leisten wollen. Die Erschwinglichkeit von Eigentumswohnungen ist in Wirklichkeit durch das niedrige Zinsniveau noch nie so hoch wie jetzt.

FONDS exklusiv: Der Wiener Gemeinderat hat 2018 eine neue Bauordnung beschlossen, die u.a. Abrisse schwieriger macht und größere Umwidmungen in Bauland nur unter Auflagen zulässt. Kommt das nicht ungelegen?


O.H.: Wir sind da eigentlich weniger davon betroffen. Wir suchen keine Abrisshäuser, sondern in erster Linie Baulücken mit einer einfacheren Rechtssituation. Wir widmen in der Regel auch keine Grundstücke um, sondern suchen wohnrelevantes Bauland.

FONDS exklusiv: Viele Österreicher haben mit Immobilien-Investments keine guten Erfahrungen gemacht, Stichwort Meinl European Land, Wienwert. Wie würden Sie ihnen die Zweifel nehmen?


O.H.: Probleme entstehen, wenn ich in unbekannte Märkte gehe oder etwas Spekulatives im Portfolio dabeihabe. Wir arbeiten derzeit aber ohne jeglichen Fremdkapitalhebel und nur mit Eigenkapital. Eine Projektentwickung ist natürlich nie risikolos, je länger ich im Vorhinein planen muss, desto höher das Risiko. Was für uns spricht: Die Nachfragesituation bei Eigennutzern ist auch bei schwacher Konjunktur stabil, denn gewohnt wird immer! Wir bauen eben nicht für internationale Anleger, die spekulieren wollen. In den sieben großen Städten in denen wir unterwegs sind, haben wir in fast 25 Jahren kein einziges Objekt negativ abgeschlossen.