Inhalt | Print-Ausgabe 04/2016
19.01.2017

Für den Ruhestand lieber "Steine in der Hand als Scheine auf der Bank"

Der Kauf einer Vorsorge- oder Anlegerwohnung macht immer noch Sinn – auch wenn die Preise für Wohnraum in den vergangenen Jahren merklich gestiegen sind. Doch genau aus diesem Grund ist es ratsam, sich gut mit dem Konzept auseinander zu setzen und die Spreu vom Weizen zu trennen.

von Linda Benkö

Foto: Premium Immobilien AG

„Spare in der Zeit, dann hast Du Not“, wandelt Paul Schaufler, Geschäftsführer der auritas finanzmanagement gmbh, deren Schwerpunkte steueroptimiertes Immobilieninvestment sowie die Vermittlung von Bauherrenmodellen ist, plakativ die altbekannte Redensweise ab. Für ihn ist der Euro eine „Desperado-Währung“, ein politisches und nicht ökonomisch geborenes Kind. „Der, der heute noch spart, was weiterhin sehr wichtig ist angesichts der demografischen Situation, hat ein Problem: Er bekommt keine Zinsen fürs Gesparte“, so Schaufler. Finanzexperten seien sich einig, dass dies kein temporärer, sondern ein dauerhafter Prozess sei. Was auch hier zu Lande offenbar immer mehr Menschen zu denken gibt und die Anleger zum Betongold greifen lässt: Die sehr ungünstige Paarung von lang anhaltender Nullzinspolitik mit unserer immer längeren Lebenserwartung. Musste das Gesparte im Alter früher nur für ca. 15 Jahre reichen, weil das durchschnittliche Lebensalter bei 75 Jahren lag, so muss es heute 25 Jahre oder länger vorhalten. Wer mit 60 in den Ruhestand geht, braucht damit einen finanziellen Polster für fast 40 Jahre. „Doch Niedrigzinsen bedeuten nicht, dass es keine Geldentwertung durch Inflation gibt“, betont Schaufler. Wer ab sofort monatlich 100 Euro spart, hat in 30 Jahren 36.000 Euro auf dem Sparbuch – doch die Kaufkraft wird bei einer durchschnittlichen Infla¬tionsrate von zwei Prozent gerade einmal 19.000 Euro betragen, rechnet er vor. Sein Motto lautet daher: „Lieber Steine in der Hand, als Scheine auf der Bank.“

„Vorsorgewohnungen eignen sich gut für Personen, die ihr Geld auf Sachwerte umschichten wollen“, pflichtet Herbert Nachbargauer, Vertriebsleiter bei der ÖKO Wohnbau SAW GmbH, bei. Die Gesellschaft bietet Vorsorgewohnungen nach einem innovativen Konzept an, das sich stark an der Idee des leistbaren Wohnens orientiert (siehe dazu auch das Interview auf Seite 56). „Eine Immobilie kann weder einen erheblichen Kapitalverlust noch einen Totalverlust mit sich bringen, zudem unterliegt sie nicht Kursschwankungen wie bei einer Aktie“, so Schaufler.

Viele Gründe also, warum auch bei Österreichern die Investition in eine Wohnung zu weiten Teilen als optimale Anlageform gilt, wie eine Umfrage des Immobilien-Portals FindMyHome.at mit der C&P Immobilien AG zeigt. Weiteres Motiv für den Run auf Betongold ist neben der grundbücherlichen Sicherheit auch die finanzielle Unterstützung der Kinder, so der steirische Anbieter von Vorsorgewohnungen in Wien, Graz und Berlin.

Kriterien für die Auswahl

Aus der Online-Erhebung mit FindMyHome.at gehe aber ebenso klar hervor, „dass die Vorstellung einer optimalen Vorsorgewohnung oft nicht mit der Realität des Mietmarktes übereinstimmt“, so C&P Immobilien-Vorstand Markus Ritter. Wie heißt es so schön, der Köder muss dem Fisch schmecken, nicht dem Angler – soll heißen: der Käufer einer Vorsorgewohnung darf nicht von seinen eigenen Vorlieben ausgehen. Natürlich kann ein Eigennutzer ebenfalls eine Vorsorgewohnung erwerben, „aber der Mix aus Eigennutzern und Anlegern als Eigentümer unter einem Dach hat nicht so viel Charme“, meint Louis Obrowsky, Geschäftsführer der zur gleichnamigen Privatbank gehörenden Semper Constantia Realitäten GmbH – zu sehr gingen die Interessen beider auseinander.

Der Investor nimmt für eine Vorsorgewohnung für einen langen Zeitraum viel Geld in die Hand – das ist eine wichtige Entscheidung: Was macht also eine gute Vorsorgewohnung aus? „Neben der Lage zählen heute Nachhaltigkeit und Energieeffizienz“, erklärt Obrowsky. Da der Trend zu 1- und 2-Personen-Haushalten anhält, seien kompakte 2-Zimmer-Wohnungen mit durchdachtem Grundriss der beste Kompromiss. Die gewählten Materialien für die Gestaltung und die Ausstattung sollten sich durch Robustheit und vor allem Zeitlosigkeit auszeichnen.

Unterschiedliche Schwerpunkte

Die unterschiedlichen Anbieter von Vorsorgewohnungen haben teils unterschiedliche Konzepte und Schwerpunkte. So hat die Semper Constantia Realitäten GmbH ausschließlich Neubauwohnungen im Programm, wo man in der Miethöhe freie Hand hat, weil man nicht an das vor allem den Mieter schützende, strenge Mietrechtsgesetz gebunden ist, erklärt Obrowsky.

Anders als etwa die Wiener Privatbank, die unter anderem die "Vorsorgewohnung+" bewirbt: Eine solche ist bereits zum Zeitpunkt des Erwerbs unbefristet zu einer marktüblichen Miete vermietet. Die Mieteinnahmen könne man zur Rückführung allfälliger Fremdmittel verwenden. Abhängig von sich verändernden Lebenssitua¬tionen des Mieters könne mittel- bis langfristig mit dem Freiwerden des Objekts gerechnet werden. Daneben kann man bei der Wiener Privatbank eine „Alt-Wiener Vorsorgewohnung“ erwerben, eine Wohnung in einem klassischen Wiener Zinshaus, die unbefristet an einen „Altmieter“ zu historisch gedeckeltem Mietzins vermietet ist. Aufgrund dieser mietrechtlichen Besonderheit sind sie teils sehr günstig zu haben, beispielsweise ab einem Eigenmittelanteil von rund 25.000 Euro, was in etwa 30 Prozent des Kaufpreises entspricht. Wird die Wohnung frei, kann nach erfolgter Sanierung und bei Neuvermietung der Mietzins um ein Mehrfaches angehoben, die Wohnung selbst genutzt oder mit einer hohen Wertsteigerung veräußert werden, heißt es.

Weitere Kriterien für die Auswahl einer Vorsorgewohnung sind die gute Infrastruktur sowie Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel. Dementsprechend hat sich das Anbieter- und Käuferinteresse auch auf die früher als Randbezirke gehandelten Stadtgebiete verlagert. Heute gelten durchaus auch der 11., 12. und 21. oder 22. Wiener Gemeindebezirk als attraktiv. Kaum ein anderer Bezirk in der Bundeshauptstadt hat sich in den vergangenen Monaten so intensiv zu einer begehrten Wohngegend entwickelt wie Meidling. Deshalb hat die Raiffeisen Vorsorge Wohnung GmbH (RVW) gemeinsam mit BOE Baumanagement und als Generalunternehmen Swietelsky ein neues Projekt an der Schönbrunner Straße 217 begonnen. Der neue Wohnraum entsteht direkt neben der U-Bahn-Station Längenfeldgasse, mit den Linien U6 und U4. „Das hochwertige Angebot an umliegenden Grün- und Freiflächen sorgt für den Ausgleich zur urbanen bzw. innerstädtischen Atmosphäre“, erklärt RVW-Geschäftsführerin Marion Weinberger-Fritz, das Naherho¬lungsgebiet Schloss Schönbrunn sei in nur zwei U-Bahn-Stationen erreichbar. Die Wohnungen sollen 2018 bezugsfertig sein, häufig sind Vorsorgeobjekte jedoch bereits vor Fertigstellung „ausgebucht“, so die mit der Vermittlung betraute RVW.

Zeit der Schnäppchen ist vorbei

Damit der Anleger möglichst wenig Aufwand mit seinem Anlageobjekt hat, gibt es bei etlichen Anbietern ein sogenanntes Rundum- oder Sorglos-Paket, so etwa bei der Trivium GmbH: In diesem Paket inkludiert sind die Servicierung des Mieters, die Vermietung, Wohnungsübergabe bis hin zur Abführung der Umsatzsteuer etc. dabei. „Auch eine Mietgarantie ist in vielen Fällen möglich“, heißt es. Ein sogenannter Mietenpool, mit dem Leerstände oder Mietausfälle einer einzelnen Wohnung abgefedert werden sollen, die den Einzelinvestor empfindlich treffen könnten, stößt bei Obrowsky allerdings auf wenig Gegenliebe. Der Grund: Die Bemühungen, zu vermieten, ließen durch diesen „Absicherungsmechanismus“ merklich nach.

Das genaue Abwägen von Für und Wider eines Investments in eine bestimmte Wohnung ist umso mehr geboten, da die Preise für Wohnraum in den letzten Jahren merklich angestiegen sind. Das stellt nicht nur die Anleger, sondern auch die Bauträger, die immer teurer Grundstücke und (Sanierungs-)Objekte einkaufen müssen, und die Anbieter der Vorsorgewohnungen selbst vor Herausforderungen. Wenn man Glück hat, findet man noch eine neue Wohnung ab 3200 Euro den Quadratmeter, in guten Lagen kann sich der Preis bis auf 5500 Euro steigern, für Dachgeschoßwohnungen können es dann schon 6000 Euro sein. Findige Bauträger und Vermarkter bieten daher bereits auch (theoretisch günstigere) Wohnungen an, die auf einem Baurechtswohnungseigentum beruhen.

Angst vor dem Platzen einer Preisblase sei laut Schaufler aber dennoch nicht geboten, wenngleich die Zeit der Schnäppchen vorbei sei. „Der beste Zeitpunkt für den Kauf einer Immobilie ist, wenn die Rahmenbedingungen stimmen“, erläutert er, wobei es gelte, die übergeordnete Daten-, Sach- und Faktenlage sowie persönliche Lebensumstände zu berücksichtigen und aufeinander abzustimmen. Freilich müssen auch rentable Objekte verfügbar sein.

„Manchmal basieren die Prognoserechnungen dann auf unrealistischen, nicht erzielbaren Mieten“, warnt Obrowsky. Bei einer Erstmiete sei der Quadratmeterzins eventuell noch möglich, aber die Anschlussmieten gestalteten sich häufig schwierig. Letztendlich gilt der Käufer einer Vorsorgewohnung vor dem Fiskus als Unternehmer, deshalb muss er sich an Regeln halten.