Nachdem wir drei Jahre lang mit den massiven Einschränkungen der Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungs-VO (KIM-V) leben mussten, hat es jetzt den Anschein, dass es von dem Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) ein Ersuchen an die Finanzmarktaufsicht (FMA) gegeben hat, diese Standards weiter fortzusetzen. Aufgrund dessen hat die FMA ein Rundschreiben – Titel: „Konsultationsentwurf vom 26.05.2025“ – zur Begutachtung ausgesendet.
Kurz zusammengefasst, es bleibt alles wie bisher, d. h. zwar, dass die KIM-V abgeschafft ist, weil ausgelaufen, aber dass die FMA über eine Richtlinie die Bank verpflichtet, die gleichen Bedingungen bei den Kreditkunden wieder einzuhalten. Die Folge: keine Änderung.
Es stellt sich daher schon die Frage, wie man auf diese Idee kommt, eine Verordnung, wo alles dagegen spricht – der Einbruch der Wirtschaftsleistung, die massiv reduzierten Aufträge im Bau- und Baunebengewerbe, der Einbruch beim Verkauf von Immobilien (bis zu 80 Prozent weniger Einheiten wurden verkauft), eine Rezession im dritten Jahr – fortzusetzen.
Wie bereits ausgeführt, waren auch die Jungfamilien von diesen Maßnahmen betroffen, die sich Ihr wohlverdientes erstes Haus oder ihre erste Wohnung leisten wollten. Plötzlich haben diese Familien keine Neufinanzierung mehr erhalten, weil diese drei Kriterien nach der KIM-V von dieser Familie nicht erfüllbar waren und sind.
Das FMSG meint, dass nur durch die Einhaltung der drei Kriterien eine nachhaltige Kreditvergabe zur Stabilität des Finanzmarkts gewährleistet, sei:
– max. 90 Prozent Beleihungsquote von dem finanzierenden Objekt
– max. Laufzeit 35 Jahre (Ausnahmen mit längerer Laufzeit möglich)
– max. 40 Prozent Schuldendienstquote vom Netto-Einkommen des Kreditwerbers
Dem muss ich, als seit 25 Jahren aktiver Finanzierungsberater, massiv widersprechen.
Gerade bei den Häuslbauern, bei den Jungfamilien, die Ihre Immobilie keinesfalls zu Spekulationszwecken erwerben, sind diese Kriterien nicht das Maß aller Dinge. Wenn man in die Vergangenheit blickt, war keine KIM-V notwendig und der Markt – die Kreditwerber – hat sich selbst reguliert. An sich ja verständlich, denn wenn wer sich ein Objekt kaufen möchte, muss sich zuerst einen Haushaltsplan erstellen. Dann erkennt der potenzielle Kreditwerber, dass er einen gewissen Betrag für die Kreditrate NEU zur Verfügung hat (Kreditrate NEU + Miete bisher). Sollte dieser Betrag höher ausfallen, als die sich neu errechnete Kreditrate, dann wird kein Kunde diese Belastung auf sich nehmen. Dazu braucht es aber keine Regelung.
Rückblick:
Wenn man die Markt-Arithmetik über einen längeren Zeitraum beobachtet, zeigt sich eindeutig: Höhere Kreditzinsen sorgen für sinkende Immobilien-Preise und weniger Nachfrage nach Hypothekarkrediten. Die KIM-Verordnung ist aus meiner Sicht daher eine kontraproduktive On-Top-Maßnahme, weil sie versucht, einen Markt zu ,regulieren‘, der sich ohnehin von selbst reguliert. Denn bei steigenden Zinsen nehmen sich weniger Käufer einen Kredit auf. Daher lautet unsere Forderung seit Einführung: Eigenheim- und Erstwohnungskäufer müssen von der KIM-VO ausgenommen werden.
Außerdem: Es ist erstaunlich und völlig unverständlich, dass die bestellten Mitglieder des FMSG trotz der Erkenntnis, dass diese KIM-V nichts Gutes für die österreichische Wirtschaft gebracht hat, wieder eine Empfehlung aussprechen.
