Immobilien schaffen Sicherheit, gerade auch im Pensionsalter, binden aber Kapital. Fast die Hälfte aller österreichischen Haushalte lebt im Eigentum und vor allem ältere Menschen haben ihre Bankverbindlichkeiten und Hypotheken häufig bereits abbezahlt. Wer dann über einen Teilbetrag des Immobilienwerts frei verfügen möchte, steht vor einem Dilemma: Man möchte in den gewohnten vier Wänden bleiben, gleichzeitig ist der klassische Kredit für viele ältere Menschen keine Option: Erstens mag man sich nicht mehr verschulden und zweitens sind Banken – trotz gesetzlicher Erleichterungen seit 2023 – in der Praxis weiterhin zurückhaltend. Zudem gilt jede fünfte Person über 65 Jahren als armutsgefährdet – ein strukturelles Problem, das sich in den kommenden Jahren weiter verschärfen dürfte.
Selbst jene Österreicher, die gut gestellt sind, wünschen sich oft mehr finanziellen Spielraum und Flexibilität – sei es für nötig gewordene Pflegeservices, Hilfestellungen an die Kinder oder einfach, um sich noch den einen oder anderen Traum zu erfüllen. Genau hier setzt der wachsende Markt der Immobilienverrentung und Teilverkaufsmodelle an.
In Österreich gibt es eine überschaubare Anzahl an Unternehmen, die dafür Lösungen in petto haben. Alle Anbieter verfolgen das gleiche Grundprinzip: Liquidität freisetzen, ohne dass die bisherigen Nutzer ausziehen müssen, grundbücherlich gesichertes Wohnrecht plus eventuell Fruchtgenussrecht, marktbasierte Wertermittlung durch unabhängige Sachverständige sowie die Option auf Rückkauf oder Gesamtverkauf. Die Unterschiede liegen u.a. in der Art der Immobilie, die angekauft werden kann und in den Lösungsvarianten.
Während die Mehrzahl auf Teilverkaufsmodelle setzt, nimmt die Deaurea GmbH eine Sonderrolle ein. Das Salzburger Unternehmen vermittelt gezielt zwischen Immobilieneigentümern und einzelnen Investoren. Verkauft wird die gesamte Liegenschaft, nicht ein Anteil; dafür erhält die verkaufende Person ein bezogen auf die Dauer flexibel wählbares und grundbücherlich eingetragenes Wohn- und optional Fruchtgenussrecht – ohne Mietzahlungen leisten zu müssen. Der Kaufpreis wird anhand einer weitgehend realistischen Bewertung ermittelt, in die Lebenserwartung und fiktive Miete einfließen. Für Investoren sei das attraktiv, „weil Probleme mit Mietern oder mietrechtlichen Änderungen und das Mietausfallsrisiko wegfallen sowie Instandhaltungspflichten beim Verkäufer liegen“, erklärt Deaurea. Das Unternehmen schätzt „den Markt für diese Form der immobiliengestützten Altersvorsorge auf rund 300.000 Immobilien“. Wesentlicher Unterschied zu den übrigen in Österreich auftretenden Lösungsanbietern: Beim Teilverkauf profitiert man von künftigen Wertsteigerungen. Eine Verwertung in Form von Vermietung ist aber dank Fruchtgenussrecht auch hier möglich.
Steigende Nachfrage
Alle Anbieter spüren eine stetig steigende Nachfrage. Die Maklergruppe Engel & Völkers tritt seit 2022 in Österreich mit der Tochterfirma EV LiquidHome Österreich GmbH auf. „Über die letzten drei Jahre hinweg haben wir mit rund 100 angekauften Immobilien den Planwert erreicht“, sagt Managing Director Gerald H. Beirer. Der Markt in Österreich ist im Vergleich zu Deutschland deutlich weniger weit entwickelt. „Interessenten müssen stärker aufgeklärt werden. Das merkt man auch an der längeren Dauer der Entscheidungsfindung“, merkt Sebastian Haupt, Geschäftsführer der Sell and Stay Immobilien GmbH, an, die unter der Marke RuhestandPlus auftritt. Das Unternehmen kaufte 2025 nach eigenen Angaben in Österreich und Deutschland mehr als 180 Immobilien mit einem Gesamtwert von rund 100 Millionen Euro an.
Kurz erklärt: Drei Alternativen
Die Immobilienleibrente ermöglicht es älteren Eigentümern, den Wert ihrer Immobilie in eine lebenslange Zusatzrente umzuwandeln. Sie erhalten ein notariell und grundbuchrechtlich gesichertes Wohnrecht und können in ihrer vertrauten Umgebung bleiben. Der Käufer wird sofort Eigentümer, zahlt jedoch meist nur einen kleinen Teil des Objektwerts oder gar keinen Kaufpreis. Der Verkäufer erhält dafür lebenslang eine monatliche Rente. Rechtlich (ABGB) handelt es sich um einen „Glücksvertrag“: Verstirbt der Verkäufer früh, entsteht beim Erwerber ein versicherungsmathematischer Gewinn, genauso gut kann diese „Wette“ nach hinten losgehen. Gleichzeitig können die Interessen hinsichtlich Instandhaltung auseinandergehen, und sowohl Käufer als auch Verkäufer sind langfristig wenig flexibel – etwa, wenn der Bewohner später doch nicht bis zum Lebensende im Objekt bleiben möchte.
Die Umkehrhypothek ist ein spezieller, zinsfreier Kredit, der sich vor allem für ältere Personen ohne Erben eignet. In Österreich und Deutschland selten, in den USA jedoch verbreitet, funktioniert sie so: Für eine bereits abbezahlte Immobilie wird ein Kredit aufgenommen, der erst nach dem Tod fällig wird. Die Bank übernimmt dann das Objekt und verwertet es. Die Auszahlung kann einmalig, jährlich oder monatlich erfolgen und dient als Ergänzung der Pension oder zur Finanzierung größerer Ausgaben. Der Eigentümer bleibt bis zum Lebensende im Haus wohnen. Allerdings setzen Banken den Immobilienwert konservativer an als beim klassischen Verkauf, weshalb die verfügbaren Mittel geringer ausfallen können.
Mit einer Immobilienbeleihung lassen sich finanzielle Engpässe überbrücken oder Investitionen, etwa Renovierungen, Umbauten oder Weiterbildungen, finanzieren. Sie läuft wie ein klassischer Wohn- oder Baukredit ab: Das Haus bleibt im Besitz des Eigentümers, dient jedoch als Sicherheit. Voraussetzungen sind ausreichende Bonität, ein freier Beleihungswert und vollständige Unterlagen. Da Banken konservativ bewerten, liegt der Beleihungswert meist unter dem Verkehrswert, und nie werden 100 Prozent finanziert. Eine Immobilie kann mehrfach beliehen werden, sofern der freie Beleihungswert ausreicht. Bestehende Kredite oder Ratenverpflichtungen verschlechtern die Bonität und reduzieren den möglichen Kreditrahmen.
Beirer: „Der typische Teilverkaufs-Kunde möchte den klassischen Weg über die Bankfinanzierung nicht gehen oder kann ihn nicht mehr gehen – aus Altersgründen oder z.B. wegen existierender Verbindlichkeiten.“ Aus seiner Sicht dominieren vier Kundenmotive: Luxuswünsche, Unterstützung der Kinder, Erhaltung des Lebensstandards etwa im Scheidungsfall und akuter Liquiditätsbedarf zur Abwendung finanzieller Belastungen. Es braucht kein Mindestalter, auch ist der Eintritt in die Pension nicht Voraussetzung. Beirer: „Im Schnitt sind unsere Kunden 61 Jahre alt.“ Die durchschnittliche Ankaufssumme bei LiquidHome betrage rund 360.000 Euro, abgegeben würden zumeist 40 Prozent des Liegenschaftswerts.
Die Höhe der Gebühr für die weitere Nutzung bzw. das Fruchtgenussrecht bewegt sich bei allen in etwa im selben Rahmen. Haupt: „Abhängig von Lösungsansatz und aktuellen Refinanzierungszinsen bei den Banken liegt die Miete beziehungsweise Gebühr zwischen fünf und 5,5 Prozent netto zuzüglich zehn Prozent Mehrwertsteuer.“ Rechner-Tools auf den Webseiten der Anbieter geben Aufschluss darüber, wie hoch die monatlichen Kosten für die gewünschte Auszahlungshöhe in etwa ausfallen würden.
Während bei LiquidHome der Teil-Verkauf nur bei Ein- oder Zweifamilienhäusern möglich ist, können bei Sell & Stay auch Wohnungsbesitzer mit Finanzbedarf eine Lösung anstreben. Allerdings handelt es sich hier um einen Rückmietverkauf (Gesamtverkauf). Das hiesige Wohnungseigentumsgesetz stellt sich hier ein wenig quer: Ein anteiliger Verkauf einer Eigentumswohnung ist nicht zulässig und sie darf auch nur zwei Eigentümer haben. Vorbehaltlich Zustimmung durch Sell & Stay müssen ehemalige Volleigentümer die Wohnung nicht selbst nutzen, sie können sie vermieten. Auch die Bambus Immobilien GmbH mit Sitz in Deutschland und Österreich arbeite mit Hochdruck daran, Wohnungseigentümern auf diese Weise ebenfalls Liquidität zuführen zu können.
Sell & Stay-Geschäftsführer Sebastian Haupt betont den persönlichen Zugang: „Wir heben uns durch unseren familiären Ansatz ab. Wir gehen häufig zu den Interessenten nach Hause und erklären Vorteile, Pflichten und Risiken sehr transparent.“ Auch die Experten von Bambus klären umfassend über Alternativen wie Beleihung, Umkehrhypothek, Leibrente oder den Gesamtverkauf der Immobilie auf.
Was die mögliche Liquidität bei Sell & Stay betrifft: Bis zu 80 Prozent sind beim Wohnrechtsverkauf möglich, 60 Prozent beim Rückmietverkauf und 50 Prozent beim Teilverkauf. Der Teilverkauf ist ab einem Alter von 50 Jahren, der Rückmietverkauf völlig altersunabhängig möglich. Haupt: „Der Wohnrechtsverkauf ist eigentlich erst ab 60 Jahren eine sinnvolle Lösung.“ Interessant ist, dass es bei Sell and Stay nicht a priori Untergrenzen bei Wohnungs- oder Hausgrößen beziehungsweise beim Transaktionsvolumen zu geben scheint. Es wird aber längst nicht jedes Objekt genommen. Zu Absagen komme es zuweilen „aufgrund der Lage oder des Alters einer Liegenschaft oder Immobilie“.
Bambus-Geschäftsführer Franz Hoerhager betont die Vorteile des Teilverkaufs: „Unsere Modelle ermöglichen flexible Auszahlungshöhen und basieren auf Marktpreisen, während die Partner weiter wirtschaftliche Eigentümer bleiben und am Wertzuwachs teilhaben können.“ Ein Rückkauf ist nach drei Jahren möglich, ebenso ein gemeinsamer späterer Gesamtverkauf. „Generell kaufen wir nur schuldenfreie Immobilien. Falls eine Restschuld besteht, tilgen wir diese zuerst und lassen die Hypothek löschen.“ Ein Teilverkauf ist bei Bambus ab einem Ankaufswert von 80.000 Euro möglich. Die Transaktion sei an keine Altersgrenze gebunden. Vor dem Alter von 65 Jahren behält sich Bambus jedoch das Recht vor, die Miteigentümervereinbarung zu befristen. Sämtliche Einnahmen, die die ehemaligen Vollbesitzer lukrieren, gehören ihnen zur Gänze.
Welches sind die ersten Schritte? Sämtliche Anbieter beauftragen unabhängige, gerichtlich beeidete Sachverständige mit dem Ankaufsgutachten. „Sie haben die standesrechtliche Pflicht, ordentlich zu arbeiten“, räumt Hoerhager mit dem Verdacht auf, Gutachter könnten eher im Sinne der Unternehmen agieren. Bankgutachten dagegen werden selten verwendet – ihnen wird ein „Sicherheitspolster“ nachgesagt, der die Werte zu konservativ erscheinen lässt. Hoerhager: „Die Kunden können wählen, ob mit oder ohne Bank finanziert wird. Ohne Bank ist es teurer und ein bisschen schwieriger.“ Bambus arbeitet mittlerweile mit fünf heimischen Instituten zusammen. Mit dem Zweitgutachten bei Auszahlung des zweiten Teilbetrags wird vorzugsweise derselbe Sachverständige betraut. Beirer: „Die Kosten für die Grunderwerbsteuer, die Eintragung ins Grundbuch und das Gutachten übernehmen die erwerbenden Unternehmen.“
den passenden weg finden
Etwaigen Vorbehalten versuchen Hoerhager und Haupt den Wind aus den Segeln zu nehmen. Die Umkehrhypothek ist wohl die wirtschaftlich günstigste Möglichkeit, hat aber auch Nachteile. „Die Frage ist immer, welcher Weg zum eigenen Leben passt. Den ersten Auszahlungsbetrag kann man sinnvoll einsetzen. Wenn sich die Lebensumstände ändern oder etwa die Gartenpflege zu mühsam wird, holt man im Wege des Gesamtverkaufs den zweiten Teil und finanziert damit beispielsweise eine kleine Wohnung“, erläutert Hoerhager. „Unsere Nutzungsentgelte bzw. die Mieten basieren auf aktuellen Marktzinsen und Konditionen und stehen daher im Verhältnis zu dem, was man für Kapital auf den Finanzmärkten heute bezahlen muss. Die Kredite sind immer endfällig und führen zu keinen versteckten Tilgungsreserven“, führt Haupt aus. Ein privater Verkauf auf Leibrente – eigentlich ein „uraltes Produkt“ – mit Wohnrecht ist zwar genauso denkbar. Aber im privaten Alleingang sind Interessenten nur schwer zu finden, die erforderlichen Bewertungen und Kalkulationen für Laien fast unmöglich durchzuführen. Zudem fällt auf die wiederkehrenden Bezüge Einkommensteuer an.
Bleibt die Frage, warum es nicht in Zeiten hoher Inflation und enger geschnallter Gürtel mehr Anbieter am Markt gibt? Um Teilkäufe machen zu können, brauche man hohe Bonitäten. „Denn wir gehen über einen sehr langen Zeitraum in Vorleistung“, so Beirer. „Es ist gar nicht so leicht, für solche Produkte in der jetzigen Zeit die Rückfinanzierung zu gewährleisten“, betont auch Hoerhager. Und Banken treten nicht gerade als Promoter der Idee auf. Wichtig für Menschen „mit Anhang“ ist sicher auch die Frage, ob der verbliebene Eigentumsanteil vererbbar ist. „Die Nachkommen erben und müssen entweder den zweiten Anteil zurückerwerben oder den gemeinschaftlichen Gesamtverkauf anstreben“, heißt es bei LiquidHome.
Eine weitere nicht unwesentliche Frage ist, was bei Insolvenz eines Anbieters passiert? Laut Bambus wäre man selbst dann geschützt: „Das grundbücherliche Nutzungsrecht bleibt bestehen. Ein neuer Miteigentümer oder die Bank ist daran gebunden.“ Muss ein Masseverwalter die Miteigentumsanteile verkaufen, bestünde die Möglichkeit zum günstigen Rückkauf. Um Risiken zu minimieren, legt Bambus alle Liegenschaften in Special Purpose Vehicles (SPV) ab – eine Struktur, die operative Risiken vom Immobilienbestand trennt.
Unabhängig vom Anbieter gilt es genau abzuklären: Die Instandhaltungspflichten müssen sauber geregelt sein. Substanzerhaltende Maßnahmen dürfen nicht vernachlässigt werden. Ist die monatlichen Nutzungsgebühr leistbar? Wann fällt ein allfälliges Durchführungsentgelt an? Und: Lebenssituationen ändern sich – ein späterer Gesamtverkauf sollte im Hinterkopf behalten werden, ebenso ein möglicher Rückerwerb. Fazit: Die Modelle bieten Flexibilität, sämtliche Vor- und Nachteile müssen aber sorgfältig abgewogen werden.
