„Die Zeit der sinkenden Immobilienpreise in Österreich ist vorbei, daran hat auch der Irankrieg nichts grundlegend geändert“, so Matthias Reith, Senior Ökonom für den österreichischen Wohnimmobilienmarkt bei Raiffeisen Research. Nach zwei Jahren, in denen Wohneigentum billiger geworden ist, kletterten die Immobilienpreise 2025 österreichweit um ein Prozent nach oben. Durch den Irankrieg sind Unsicherheit und Zinsen gestiegen.
Trotz des Gegenwinds ist Wohneigentum in Österreich im ersten Halbjahr um 1,8 Prozent teurer geworden. Unter Ausklammerung Wiens war Wohneigentum in Österreich im zweiten Quartal sogar so teuer wie nie zuvor. Allerdings nimmt der zinsseitige Gegenwind wohl noch zu, die EZB dürfte in den nächsten Monaten noch zweimal an der Zinsschraube drehen. Das könnte die Preisanstiege in nächster Zeit kurzzeitig unterbrechen, den grundsätzlichen Steigflug aber nicht abbrechen. Gestiegene Einkommen und einbrechende Fertigstellungszahlen bei (leicht) wachsender Bevölkerung sprechen für steigende Preise, das dauerhaft geänderte Zinsumfeld aber dagegen, dass die Bäume in den Himmel wachsen. Eine Neuauflage des „Immobilienbooms“ früherer Jahre zeichnet sich daher auch langfristig nicht ab. „Auf dem Immobilienmarkt hat sich durch das geänderte Zinsumfeld ein „Klimawandel“ vollzogen. Nicht nur Sommer „wie damals“, sondern auch Preisanstiege „wie damals“ gehören der Vergangenheit an“, folgert Reith.
NEUBAUTEN FEHLEN
Die Immobilienpreise dürften heuer österreichweit um etwa 2,5 Prozent steigen und damit stärker als 2025. Die letzten Monate haben gezeigt: „Die Globalisierung macht nicht vor den österreichischen Bauzäunen halt. Die durch den Irankrieg gestiegenen Energiepreise machen auch bei uns das Bauen nochmals teurer“, so Reith. Der Aufwärtsdruck auf die Neubaupreise hält dadurch an. Neubauimmobilien dürften sich dadurch etwas stärker verteuern als Bestandseinheiten.
„Die Bauwirtschaft befindet sich inmitten einer „Marathon-Rezession“, bei der die Ziellinie noch nicht in Sicht ist“, erwartet der Ökonom. Die Branche durchlebt heuer das 8. Rezessionsjahr. Die Anzeichen verdichten sich, dass auch 2027 ein solches werden wird. Österreichweit dürften dadurch im kommenden Jahr im Neubau nur 32.000 Wohneinheiten fertiggestellt werden – 2021 waren es noch knapp 62.000. Der knappe Wohnraum wird dadurch in den Ballungszenten noch knapper. Die Mieten steigen dadurch schneller als die Inflation, im zweiten Quartal verteuerten sich Angebotsmieten österreichweit um 5,1 Prozent p.a. Steigende Mieten sind dabei Ausdruck einer real existierenden Knappheit: Stärkere Mietanstiege dort, wo Wohnraum besonders knapp ist, kaum steigende Mieten dort, wo man den Wohnraummangel nur vom Hörensagen kennt.
GEDÄMPFTE NACHFRAGE
Ein Bild, das auch Gerhild Bensch-König, Geschäftsführerin des Bauträgers Raiffeisen Wohnbau, bestätigt: „Bis 2022 wurden in Wien jährlich rund 20.000 Wohneinheiten errichtet. 2025 waren es lediglich 9.700 Fertigstellungen, und für 2026 wird ein weiterer Rückgang auf 8.200 neue Wohnungen prognostiziert. Hinzu kommt, dass derzeit kaum neue Projekte entwickelt oder realisiert werden. Daher ist auch in den kommenden zwei bis drei Jahren mit keiner spürbaren Entspannung zu rechnen.“
„Wir sehen auch, dass sich neue Wohnungen trotz des geringen Angebots langsamer verkaufen. Das Verkaufsniveau liegt derzeit bei rund 60 Prozent des Boomjahres 2022. Gerade bei jungen Menschen und Familien scheitert der Kauf häufig an der Finanzierung. Die Aufbringung der erforderlichen 20 Prozent Eigenmittel wird durch die hohen Mieten erschwert, während das weiterhin hohe Zinsniveau viele bei dieser wichtigen Lebensentscheidung zuwarten lässt“, so Bensch-König.
Bis Ende September 2026 verzeichnete die Raiffeisen Bausparkasse bei den vergebenen Finanzierungen einen Anstieg von knapp 20 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum, was einem Volumen von 653,9 Millionen Euro entspricht. Ein Großteil dieser Mittel – 73 Prozent – wurde für den Kauf, den Um- und Zubau sowie die Sanierung und Renovierung bestehender Immobilien vergeben. Besonders bemerkenswert ist der Zuwachs von 7 Prozent beim Erwerb bestehender Gebäude, während sich der Anteil der Mittel für Neubauten stabil bei 13 Prozent hält. „Unsere aktuellen Zahlen bestätigen den anhaltenden Trend zum Wohnen im Altbestand. Insbesondere in Österreich besteht großes Potenzial für die Wohnraumschaffung in älteren Gebäuden, da mehr als die Hälfte der Ein- und Zweifamilienhäuser zwischen 1960 und 2000 errichtet wurden“, erklärt Christian Vallant, Geschäftsführer der Raiffeisen Bausparkasse.
Gleichzeitig bleibt die Planbarkeit der Finanzierungskosten für die Österreicher:innen entscheidend: 92 Prozent der vergebenen Kredite von Raiffeisen Bausparkasse sind mit fixen Zinssätzen von 6 bis 20 Jahren ausgestattet, wobei über ein Drittel auf 20-jährige Fixzinsfinanzierungen entfällt. Einmal mehr zeigt Bausparen seinen enormen Beitrag für die heimische Bauwirtschaft. Die von den heimischen Bausparkassen vergebenen Finanzierungen fließen allesamt in die Wohnraumschaffung in Österreich. „Die Bausparprämie ist eine der effektivsten Förderungen,“ unterstreicht Vallant. „Allein im Jahr 2025 haben 33 Millionen Euro an Prämien Wohnrauminvestitionen von 1,8 Milliarden Euro ausgelöst – ein enormer volkswirtschaftlicher Hebel.“
